SCPI française vs SCPI européenne : que choisir ?
Les SCPI européennes affichent des rendements supérieurs ET une fiscalité allégée grâce à l'exonération de prélèvements sociaux. Découvrez pourquoi elles séduisent de plus en plus d'investisseurs patrimoniaux.
Chiffres clés 2026
SCPI française
Rendement moyen
4,52 % en 2025
PS 17,2 %
Oui, intégralement
Imposition TMI 30 %
~47,2 %
SCPI européenne
Rendement moyen
5,10-6,50 %
PS 17,2 %
Non (exonérés)
Imposition TMI 30 %
~22 % effectif
Sommaire
SCPI française vs européenne : quelles différences fondamentales ?
Une SCPI française détient un parc immobilier localisé exclusivement en France : bureaux en Île-de-France, commerces en régions, logistique, santé. Les revenus fonciers sont imposés en France au barème de l'IR + prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est le placement pierre-papier historique, avec un marché secondaire mature et une profondeur de gamme importante.
Une SCPI européenne investit dans des immeubles situés dans d'autres pays de l'UE : Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Irlande, Italie, Portugal. Le véhicule juridique reste français (société de gestion française, parts souscrites en France), mais les actifs sont localisés hors de France. Cette localisation a une conséquence fiscale majeure : les revenus sont imposés dans le pays d'implantation des immeubles, puis un mécanisme d'élimination de la double imposition s'applique.
Concrètement, les SCPI pan-européennes de nouvelle génération investissent dans plusieurs pays simultanément, offrant une diversification géographique et sectorielle que les SCPI françaises ne peuvent pas reproduire. Elles ciblent souvent des marchés où les prix d'acquisition sont plus attractifs (Allemagne, Pays-Bas), ce qui explique en partie des rendements supérieurs.
Rendement comparé : pourquoi les SCPI européennes surperforment
En 2025, le TDVM moyen des SCPI françaises s'établit à 4,52 %. C'est un rendement honorable qui a résisté aux ajustements de prix post-2022 et à la remontée des taux d'intérêt. Les SCPI françaises diversifiées (bureaux + commerces) oscillent entre 4 et 5 %.
Les SCPI européennes affichent des rendements moyens supérieurs : 5,10 % à 6,50 % selon les véhicules et les pays d'investissement. Plusieurs facteurs expliquent cet écart :
1. Prix d'acquisition plus attractifs : dans certains marchés européens (Allemagne secondaire, Pays-Bas, Espagne), les prix au m² de bureaux ou commerces sont inférieurs de 20-30 % à l'Île-de-France, pour des loyers comparables. Le taux de rendement à l'acquisition est donc structurellement plus élevé.
2. Marchés locatifs dynamiques : certains marchés européens connaissent des taux d'occupation supérieurs à 95 % (logistique aux Pays-Bas, bureaux en Irlande), alimentant des rendements locatifs solides. La diversification sectorielle (santé, éducation, data centers) contribue aussi à la performance.
3. Effet de collecte : les SCPI européennes de nouvelle génération ont collecté massivement ces dernières années, leur permettant d'acquérir des actifs à des conditions attractives dans un marché immobilier post-correction.
L'avantage fiscal majeur : exonération des prélèvements sociaux
C'est LE différenciateur des SCPI européennes : les revenus de source étrangère sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %). Cette économie est considérable — elle représente un gain net de 17,2 points d'imposition par rapport aux SCPI françaises.
Simulation pour un investisseur au TMI 30 % avec 10 000 € de revenus SCPI :
SCPI française : IR 30 % + PS 17,2 % = 47,2 % → impôt de 4 720 €, revenu net 5 280 €.
SCPI européenne (méthode du crédit d'impôt, ex. Allemagne) : impôt local ~15 %, crédit d'impôt en France neutralisant la double imposition → imposition effective ~22 %, soit impôt de 2 200 €, revenu net 7 800 €. Différence : 2 520 € de revenus nets supplémentaires pour le même montant investi.
Le mécanisme fiscal varie selon les pays : crédit d'impôt (Allemagne, Espagne) ou méthode du taux effectif (Pays-Bas, Belgique). Dans les deux cas, les PS de 17,2 % ne s'appliquent pas. La méthode du taux effectif est souvent encore plus avantageuse : elle exclut les revenus étrangers de la base imposable en France et n'augmente que le taux moyen d'imposition sur les autres revenus.
Tableau comparatif complet
Rendement moyen 2025
Prélèvements sociaux
Imposition TMI 30 %
Diversification géographique
Risque immobilier
Liquidité
Profil idéal
Comment construire un portefeuille SCPI mixte optimal ?
Allocation recommandée
- 50-70 % SCPI européennes pour maximiser le rendement net
- 30-50 % SCPI françaises pour la stabilité et la liquidité
- Diversifier par pays : Allemagne + Pays-Bas + Espagne + Irlande
- Diversifier par secteur : bureaux + logistique + santé + commerce
Modes d'acquisition
- En direct : souscription auprès de la société de gestion
- En assurance vie : cumule avantage AV + exonération PS
- En démembrement : nue-propriété temporaire pour décote
- À crédit : effet de levier sur les SCPI européennes
Notre verdict
Les SCPI européennes offrent un avantage fiscal considérable (exonération des PS de 17,2 %) couplé à des rendements supérieurs. Pour un investisseur au TMI 30 %, passer de SCPI françaises à européennes peut augmenter le revenu net de 25 à 50 %. L'allocation idéale combine les deux : 60-70 % d'européennes pour le rendement net, 30-40 % de françaises pour la profondeur et la liquidité du marché. L'accompagnement d'un CGP est recommandé pour optimiser l'allocation par pays et le mode de détention.
Questions fréquemment posées
Les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux PS français (17,2 %). C'est une règle de droit fiscal : les PS ne s'appliquent qu'aux revenus de source française.
Les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux PS français (17,2 %). C'est une règle de droit fiscal : les PS ne s'appliquent qu'aux revenus de source française.
Optimisez votre portefeuille SCPI
Un conseiller Odin Capital analyse votre fiscalité et construit un portefeuille SCPI France/Europe sur-mesure pour maximiser votre rendement net.