SCPI : direct, assurance-vie ou démembrement ?
Trois façons de détenir des SCPI, trois stratégies patrimoniales différentes. Revenus immédiats, optimisation fiscale ou capitalisation : découvrez le mode le plus adapté à vos objectifs.
3 modes comparés
Direct
Rendement
~4,9% TD
Crédit
Oui
Assurance-vie
Fiscalité
Allégée
Succession
152 500 €
Démembrement
Imposition
Aucune
Décote
30-40%
Sommaire
Les 3 modes de détention SCPI
La détention directe est le mode le plus simple : vous achetez des parts de SCPI en pleine propriété et percevez les revenus trimestriels. Vous pouvez financer l'achat à crédit pour bénéficier de l'effet de levier. La fiscalité est celle des revenus fonciers (TMI + 17,2% PS).
En assurance-vie, les parts SCPI sont logées dans un contrat d'AV. Les revenus sont capitalisés dans le contrat et bénéficient de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie. La succession profite de l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire. En contrepartie, le crédit est impossible et les frais du contrat AV s'ajoutent.
Le démembrement consiste à acheter uniquement la nue-propriété des parts SCPI, avec une décote de 30 à 40% selon la durée. Pendant le démembrement (5 à 20 ans), vous ne percevez aucun revenu et ne payez aucun impôt. À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité. Idéal pour les TMI élevées souhaitant capitaliser.
Fiscalité comparée des 3 modes
En direct à TMI 30%, la pression fiscale sur les revenus SCPI est de 47,2% (30% IR + 17,2% PS). Pour 10 000 € de revenus SCPI, vous ne conservez que 5 280 € net.
En assurance-vie, les revenus SCPI sont réinvestis dans le contrat. À la sortie (rachat), la fiscalité est de 30% (PFU) ou 24,7% après 8 ans. L'économie peut atteindre 22 points de fiscalité par rapport au direct.
En démembrement, aucun revenu = aucun impôt pendant toute la durée. La reconstitution de la pleine propriété à l'échéance n'est pas un événement fiscal. C'est le mode le plus avantageux fiscalement pour les TMI élevées (41%+).
Tableau comparatif complet
Fonctionnement
Fiscalité revenus
Fiscalité plus-value
Crédit
Succession
Liquidité
Rendement
Profil idéal
Notre verdict
Direct à crédit pour le levier et les revenus immédiats. Assurance-vie pour la fiscalité allégée et la transmission. Démembrement pour les TMI élevées souhaitant capitaliser sans imposition. La stratégie optimale combine souvent les trois modes.
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Questions fréquemment posées
Direct = revenus + crédit. AV = fiscalité allégée + succession. Démembrement = 0 imposition + capitalisation. Le choix dépend de vos objectifs.
Direct = revenus + crédit. AV = fiscalité allégée + succession. Démembrement = 0 imposition + capitalisation. Le choix dépend de vos objectifs.
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