Défiscalisation immobilière : tous les dispositifs en 2026
Réduisez vos impôts en investissant dans l'immobilier. Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier, LMNP : découvrez tous les dispositifs disponibles en 2026 et choisissez le plus adapté à votre situation.
Les dispositifs en un coup d'œil
Le Pinel a pris fin le 31/12/2024
Sommaire
Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026
Chaque dispositif a ses spécificités, ses conditions et ses avantages. Voici un tour d'horizon complet.
Denormandie
Type d'avantage
Réduction d'impôt
Plafond
300 000 € (plafond 10 000 €)
Durée d'engagement
6, 9 ou 12 ans
Idéal pour
Investissement locatif dans l'ancien avec travaux
Conditions : Ancien à rénover, zone éligible, travaux ≥ 25% du coût total
Loi Malraux
Type d'avantage
Réduction d'impôt
Plafond
400 000 € sur 4 ans (hors plafond)
Durée d'engagement
Location 9 ans minimum
Idéal pour
Forte réduction immédiate, contribuables TMI ≥ 41%
Conditions : Secteur sauvegardé ou ZPPAUP, travaux supervisés par architecte des Bâtiments de France
Monuments Historiques
Type d'avantage
Déduction du revenu global
Plafond
Illimité (hors plafond)
Durée d'engagement
Conservation 15 ans minimum
Idéal pour
Très hauts revenus, passion pour le patrimoine architectural
Conditions : Bien classé ou inscrit MH, travaux autorisés par la DRAC
Déficit foncier
Type d'avantage
Déduction du revenu global
Plafond
10 700 €/an sur revenu global (hors plafond)
Durée d'engagement
Location 3 ans après imputation
Idéal pour
Propriétaires avec des biens à rénover, revenus fonciers existants
Conditions : Bien loué nu, travaux d'entretien/amélioration/réparation
LMNP (réel)
Type d'avantage
Amortissement comptable
Plafond
Pas de plafond (hors plafond)
Durée d'engagement
Amortissement 20-30 ans
Idéal pour
Revenus complémentaires nets d'impôt, résidences services
Conditions : Location meublée, recettes < 23 000 €/an ou < 50% des revenus
SCPI fiscales
Type d'avantage
Variable (Malraux, déficit foncier)
Plafond
Selon dispositif sous-jacent
Durée d'engagement
Blocage 8-15 ans selon SCPI
Idéal pour
Défiscalisation immobilière sans gestion, diversification
Conditions : Souscription en direct, ticket minimum variable
Comparatif : quel dispositif choisir ?
Avantage fiscal
Plafond niches fiscales
Ticket minimum
Durée engagement
Type de bien
Revenus locatifs
Plafonnement des niches fiscales et immobilier
Le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an) limite le cumul des avantages fiscaux. Bonne nouvelle : plusieurs dispositifs immobiliers échappent à ce plafond, ce qui permet de cumuler les économies d'impôt.
!Soumis au plafond (10 000 €)
- Denormandie
- SCPI Pinel (résiduel)
- Censi-Bouvard (résiduel)
✓Hors plafond (cumulables)
- Loi Malraux
- Monuments Historiques
- Déficit foncier
- LMNP (amortissement)
- Girardin industriel (plafond 18 000 €)
Stratégie optimale : combinez un dispositif soumis au plafond (ex: Denormandie = 10 000 €) avec un ou plusieurs dispositifs hors plafond (ex: Malraux + déficit foncier) pour maximiser votre économie d'impôt totale bien au-delà des 10 000 € annuels.
Les pièges à éviter en défiscalisation immobilière
Acheter uniquement pour la réduction d'impôt
Un bon investissement de défiscalisation doit être rentable même sans l'avantage fiscal. Analysez d'abord l'emplacement, le marché locatif et le potentiel de revente avant de considérer la carotte fiscale.
Surpayer le bien sous prétexte de défiscalisation
Certains promoteurs gonflent les prix en intégrant la réduction d'impôt dans le prix de vente. Comparez toujours le prix au m² avec le marché local et faites une analyse indépendante de la valeur du bien.
Négliger les conditions de location
Chaque dispositif impose des conditions strictes : plafond de loyer (Denormandie), type de locataire, durée d'engagement. Le non-respect entraîne la reprise de l'avantage fiscal par l'administration.
Ignorer la fiscalité à la sortie
La plus-value immobilière sera taxée à la revente (19% + 17,2% PS). L'exonération totale n'intervient qu'après 30 ans de détention. Anticipez la fiscalité de sortie dans votre calcul de rentabilité globale.
Ne pas se faire accompagner
La défiscalisation immobilière est complexe et les erreurs coûtent cher. Un CGP indépendant analyse votre situation globale et vous oriente vers le dispositif réellement adapté, sans conflit d'intérêt.
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La défiscalisation immobilière est un domaine où les erreurs sont fréquentes et coûteuses. Beaucoup de contribuables investissent dans le mauvais dispositif ou surpaient un bien sous l'influence d'un vendeur intéressé.
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Questions fréquemment posées
Les principaux dispositifs sont : le Denormandie, la loi Malraux, les Monuments Historiques, le déficit foncier, le LMNP, et les SCPI fiscales. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024.
Les principaux dispositifs sont : le Denormandie, la loi Malraux, les Monuments Historiques, le déficit foncier, le LMNP, et les SCPI fiscales. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024.
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