Location meublée vs nue : quel régime fiscal choisir ?

La location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives, dans la limite de 77 700 € de chiffre d'affaires annuel. Au régime réel, vous déduisez l'ensemble des charges et, surtout, vous amortissez le bien immobilier (sur 25-30 ans), le mobilier (5-10 ans) et les frais d'acquisition. Résultat : un revenu imposable souvent réduit à zéro pendant 10 à 15 ans.

La location nue génère des revenus fonciers. En micro-foncier, l'abattement n'est que de 30 % et le plafond de recettes de 15 000 € par an. Au régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, gestion) mais sans pouvoir amortir le bien — c'est la différence fondamentale avec le meublé.

Réforme LMNP 2025 — changement majeur : depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 80 000 € sur 10 ans, votre plus-value imposable sera majorée d'autant. Cela réduit significativement l'avantage historique du meublé au réel sur le long terme et rapproche les deux régimes pour les investisseurs qui prévoient de revendre.

Pour un investisseur à TMI 30 % avec un loyer annuel de 10 800 € : en micro-BIC meublé, l'impôt annuel est d'environ 2 570 €. En micro-foncier nu (loyer 8 400 €), l'impôt est d'environ 2 780 €. Au réel meublé avec amortissement, l'impôt peut descendre à 0 € — mais attention à l'impact en sortie depuis la réforme.

Le bail meublé a une durée minimale d'un an (9 mois pour un étudiant), renouvelable par tacite reconduction. Le locataire peut donner congé avec un préavis d'un mois seulement (contre 3 mois en location nue, réduit à 1 mois en zone tendue). Cette flexibilité attire les étudiants et jeunes actifs mais génère un turnover plus important.

Le bail nu offre une stabilité supérieure : durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale), préavis de 3 mois pour le locataire (1 mois en zone tendue). Les locataires restent en moyenne 3 à 5 ans, ce qui réduit les frais de rotation et la vacance locative.

Le décret du 31 juillet 2015 impose 11 éléments d'équipement minimum pour qu'un logement soit qualifié de meublé : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et chaises, luminaires, étagères de rangement et matériel d'entretien ménager.

En matière de DPE et performance énergétique, les contraintes sont identiques pour les deux régimes : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. La loi Climat et Résilience ne fait pas de distinction entre meublé et nu.

Dans certains cas, la stratégie optimale évolue dans le temps : démarrer en meublé pour bénéficier de l'amortissement BIC pendant la phase de capitalisation, puis basculer en location nue lorsque l'amortissement est épuisé et que la stabilité locative devient prioritaire. Cette transition nécessite un accompagnement professionnel pour optimiser le timing fiscal.