Simulez votre investissement immobilier
Calculez le rendement, l'effort d'épargne et la fiscalité de votre investissement locatif. Intégrez l'effet de levier du crédit et comparez micro-foncier vs régime réel.
Taux crédit février 2026 · Fiscalité à jour · Gratuit et sans inscription
Votre projet
Repères immobilier 2026
Investissement sur-mesure
Nos experts vous accompagnent pour trouver le bien idéal et optimiser votre montage financier et fiscal.
Sans engagement · Réponse sous 24h
Rendement net-net après fiscalité
3.09 %
Effort d'épargne mensuel : 510 €
4.8%
Rendement brut
3.3%
Rendement net
+144.1%
Effet de levier (10 ans)
Ces chiffres sont des estimations simplifiées. En rendez-vous, nos conseillers réalisent des projections sur-mesure, adaptées à votre fiscalité réelle, le montage financier optimal et les meilleures opportunités immobilières pour votre profil.
Détail du financement
Effort d'épargne mensuel
Effort d'épargne mensuel : 510 € / mois
Taux d'endettement
Fiscalité annuelle
Comparaison micro-foncier vs régime réel simplifié
Micro-foncier
Réel simplifié
Plus avantageuxÉvolution du patrimoine net
134 429 €
Patrimoine net à 10 ans
293 535 €
Patrimoine net à 20 ans
Patrimoine de 134 429 € à 10 ans
Avec un effet de levier de 144.1%, votre investissement crée de la valeur. Nos CGP vous aident à optimiser le montage, négocier le meilleur taux et choisir la fiscalité la plus avantageuse.
Avertissement : Cette simulation est fournie à titre indicatif et ne constitue ni un conseil en investissement ni une garantie de performance. Les rendements et valorisations sont des projections basées sur vos hypothèses. L'immobilier comporte des risques : vacance locative, impayés, travaux imprévus, baisse des prix. Consultez un conseiller pour une analyse personnalisée de votre projet.
Investissement immobilier locatif en 2026
L'investissement immobilier locatif reste l'un des placements préférés des Français grâce à l'effet de levier du crédit, qui permet de constituer un patrimoine avec un apport limité.
Notre simulateur intègre tous les paramètres clés pour évaluer la rentabilité réelle de votre projet : rendement, effort d'épargne, fiscalité et évolution du patrimoine.
L'effet de levier du crédit
Le crédit immobilier permet d'acheter un bien dont la valeur dépasse largement votre apport. Avec 30 000 € d'apport, vous pouvez acquérir un bien à 200 000 €. Si le bien prend 2% par an, vous gagnez 4 000 €/an sur un investissement de 30 000 €, soit un rendement sur fonds propres de 13%. C'est la puissance de l'effet de levier.
Rendement brut, net et net-net
Le rendement brut (loyer annuel / prix) est un premier indicateur. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance). Le rendement net-net intègre la fiscalité (IR + prélèvements sociaux). C'est ce dernier qui reflète votre gain réel. Un bon investissement locatif offre 3% à 6% net selon la localisation.
Fiscalité des revenus locatifs
Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Deux régimes existent : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%, si revenus < 15 000 €/an) et le réel simplifié (déduction des charges réelles et intérêts d'emprunt). Le réel est souvent plus avantageux les premières années.
L'effort d'épargne : autofinancement ou complément mensuel
L'effort d'épargne mensuel est la somme que vous devez sortir de votre poche après déduction du loyer. Si le loyer couvre toutes les charges (crédit, assurance, charges), l'effort est nul : le bien s'autofinance. Sinon, c'est le montant à compléter chaque mois. Un effort d'épargne modéré peut être acceptable si le patrimoine se constitue rapidement grâce à l'effet de levier.
Taux d'endettement et règles HCSF
Depuis 2022, le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35% (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans. Ces règles s'appliquent à tous les crédits immobiliers. Avant d'investir, vérifiez que votre projet respecte ces contraintes. Notre simulateur calcule automatiquement votre taux d'endettement et vous alerte en cas de dépassement.
Immobilier vs autres placements
L'immobilier locatif se distingue par l'effet de levier du crédit. Comparez ses caractéristiques avec les autres options.
Immo locatif (crédit)
LevierSCPI
Pierre-papierAssurance-vie
PolyvalenceLivret A
SécuritéQuestions fréquemment posées
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat (loyer × 12 / prix). Le rendement net intègre les charges (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion). Le rendement net-net déduit en plus la fiscalité (IR + prélèvements sociaux de 17,2%). Un bon investissement locatif offre un rendement net de 3% à 6% selon la ville et le type de bien.
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat (loyer × 12 / prix). Le rendement net intègre les charges (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion). Le rendement net-net déduit en plus la fiscalité (IR + prélèvements sociaux de 17,2%). Un bon investissement locatif offre un rendement net de 3% à 6% selon la ville et le type de bien.
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