LMNP vs SCI : quel statut pour investir en locatif ?

Le LMNP (loueur meublé non professionnel) relève des BIC. En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur les recettes (seuil 77 700 €). Au régime réel, vous déduisez toutes les charges et amortissez le bien immobilier (25-30 ans), le mobilier (5-10 ans) et les frais d'acquisition. Résultat : un revenu imposable souvent nul pendant 10 à 15 ans. L'impôt sur vos loyers est effectivement de zéro.

La SCI à l'IR (impôt sur le revenu) génère des revenus fonciers classiques : micro-foncier (30 % d'abattement, seuil 15 000 €) ou régime réel (déduction des charges, intérêts d'emprunt, travaux). Mais pas d'amortissement — c'est la limite majeure. Les revenus sont imposés au TMI + PS 17,2 %, ce qui peut représenter 47,2 % d'imposition pour un TMI 30 %.

La SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) permet l'amortissement du bien et le taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Elle peut exercer de la location meublée sans risque de requalification. Mais attention : lors de la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition – amortissements cumulés), ce qui génère une plus-value élevée imposée à l'IS. Et la distribution des dividendes aux associés est elle-même soumise au PFU de 31,4 %.

Réforme LMNP 2025 : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, rapprochant le traitement fiscal de la sortie entre LMNP et SCI IS. Ce changement réduit l'avantage historique du LMNP pour les investisseurs qui prévoient de revendre.

Le statut LMNP est soumis à des conditions de seuils : vos recettes locatives meublées ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ET ne doivent pas excéder vos autres revenus d'activité professionnelle. Au-delà, vous basculez en LMP (loueur meublé professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales importantes (cotisations sociales SSI, plus-value professionnelle).

Avec la réforme 2025, la réintégration des amortissements à la revente change la donne pour les investisseurs multi-biens. Le LMNP au réel reste avantageux pendant l'exploitation (revenus à zéro), mais le coût fiscal de sortie a significativement augmenté. Pour un patrimoine locatif conséquent (3+ biens), la SCI à l'IS offre une meilleure maîtrise : les résultats de tous les biens sont consolidés, les déficits d'un bien compensent les bénéfices d'un autre, et la trésorerie reste dans la société pour être réinvestie.

La SCI facilite aussi la gestion partagée : entre conjoints, entre parents et enfants, ou entre associés. Les statuts définissent les règles de gouvernance, les droits de vote et les modalités de cession. En LMNP, l'indivision est la seule alternative à la propriété individuelle — et l'indivision est notoirement source de blocages et de conflits.

Une stratégie courante consiste à combiner les deux : LMNP pour les premiers biens meublés (maximiser la défiscalisation via l'amortissement), puis créer une SCI pour les acquisitions suivantes et organiser la transmission du patrimoine global. L'accompagnement d'un CGP est recommandé pour articuler les deux structures de manière cohérente.